Blog

   Ak sa práve nachádzate v procese kúpy Vašej vysnívanej nehnuteľnosti – každý deň strávite nejaký čas prezeraním si realitných portálov s ponukami Vami hľadanej nehnuteľnosti, máte nastavené automatické zasielanie nových ponúk, pýtate sa známych na ich skúsenosti a samostatne vyhodnocujete získané informácie o trhu vo Vašej lokalite.

   Prvé dni  a týždne ste optimistický a očakávate, že keď nájdete nehnuteľnosti ktoré sa Vám zapáčia v ponuke, stačí keď pôjdete na pár obhliadok a vyberiete si. Ste si istý, že ak Vám bude jedna z nich  vyhovovať, tak už nestojí v ceste aby bola Vašou. Áno je to možné, keď sa Vám podarí takto jednoducho nájsť a kúpiť nehnuteľnosti, ste šikovný a šťastný človek. Je to však skôr výnimka ako pravidlo. Pripravte sa na dlhší proces, pretože častejšie sa stretávam s opačným priebehom. Na otázku „ ako dlho hľadáte už nehnuteľnosť?“ zvyčajne dostávam odpoveď „už asi pol roka, rok...“.

   Kupujúci  a to je  zvyčajne začiatočník (veď kto už len bežne a  často kupuje nehnuteľnosť) si chráni svoje financie, chce mať istotu, že kupuje nehnuteľnosť za trhovú cenu, t.j kvalita , stav zodpovedajúci trhovej  cene. Preto aj on potrebuje poradcu, čiže realitného profesionála, ktorý sa vyzná a je  hlavne na jeho strane v realizácii kúpy.

Ako nájsť kvalitného agenta kupujúceho? Jednoduchý spôsob je osloviť sympatického makléra na obhliadke nehnuteľnosti u ktorého vidíte, že ponúkanú nehnuteľnosť prezentuje profesionálne s potrebnými, požadovanými informáciami, vyzná sa v lokalite ponúkanej nehnuteľnosti. Ak poskytuje službu agenta kupujúceho a neodbije Vás len odpoveďou, že Vám pošle svoje ponuky sprostredkovávaných nehnuteľnosti do mailu  a  akože vyberte si z nej. Dôležité je, že si dohodne s Vami nezáväzné stretnutie pri ktorom kvalifikujete Vaše kritéria a potreby. Kedy je vhodné si najať realitného makléra na sprostredkovanie kúpy nehnuteľností? Vždy.  Podmienky za ktoré Vám poskytne maklér kupujúceho podmienky sú vždy podmienkami pri ktorých nestratíte, naopak pri dobrom agentovi len a len získate. Spoluprácou s agentom kupujúceho si objednávate bezpečie, úsporu času a financií, právny servis, poradenstvo.   Služby agenta kupujúceho sú najčastejšie v tomto smere: 

-  pravidelne vyhľadáva  ponuky realitných predajcov , samopredajcov v záujmovej lokalite

- zadáva dopyty podľa Vašich kritérií na platených  realitných serveroch a pravidelne Vás

    informuje o ponukách Vašej záujmovej nehnuteľnosti

- zastupuje Vás pri obhliadkach

- vyjednáva o cenových podmienkach za Vás

- skúma technický, právny stav nehnuteľnosti

- preveruje zmluvy, dohody týkajúce sa danej nehnuteľnosti.

      Každý dobrý  realitný maklér najlepšie vie, ako pracujú realitní makléri, ako poskytujú, resp. neposkytujú kupujúcemu všetky relevantné informácie o nehnuteľnosti, ako môžu byť informačne zavádzaný predávajúcim a aj jeho maklérom so snahou za každých okolností predať nehnuteľnosť, pričom sa neraz stane, že kúpia nehnuteľnosť s takými vecnými a právnymi vadami, že na zabezpečenie ich odstránenia dochádza k nemalým neočakávaným  finančným výdavkom pre kupujúceho. A k tomu Vám vie najlepšie pomôcť dobrý realitný agent na strane kupujúceho.  

   Odpoveď na otázku čo to vlastne geometrický plán je nájdeme v platnej legislatíve. Podľa zákona geometrický plán je technický podklad právnych úkonov, verejných listín a iných listín a slúži aj ako podklad na vklad a záznam práv k nehnuteľnostiam.

     Geometrický plán je grafickým znázornením nehnuteľností, ktoré vzniknú rozdelením alebo zlúčením nehnuteľností, vyjadruje stav nehnuteľností pred zmenou a po zmene s uvedením doterajších a nových parcelných čísel, výmer, druhov pozemkov a ďalších údajov. Geometrický plán je aj grafickým znázornením vecného bremena k časti pozemku. Zjednodušene sa dá povedať, že geometrický plán slúži na zákres zmenených parciel do katastrálnej mapy. Geometrický plán musí byť overený autorizovaným geodetom a úradne potvrdený katastrálnym odborom príslušného okresného úradu, ktorý eviduje dotknuté nehnuteľnosti. Veľa ľudí si myslí, že keď je na geometrickom pláne pečiatka overenia katastra, tak je aj zapísaný. Dôkladne si originál uchovajú s vedomím, že majú všetko v poriadku. Tu nastáva problém, lebo geometrický je potrené podať spolu so žiadosťou o úkon na katastrálny odbor okresného úradu .Tento zápis trvá 60 dní (zo zákona), až vtedy sú zmeny zakreslené do katastrálnej mapy.

     Značná časť starších domov-stavieb nemá správne zakreslené hranice stavieb v katastrálnej mape a nadôvažok ak sa realizovali rôzne prístavby, ktoré si majitelia nedali zapísať, ich skutočný stav sa zmenil. Keď sa majitelia rozhodnú predať svoju nehnuteľnosť, musia si zabezpečiť geodeta, ktorý im zakreslí skutkový stav.

     O potrebe geometrického plánu majiteľ nehnuteľnosti hovorí hlavne pri predaji, resp. zabezpečení hypotekárneho financovania zabezpečením danou nehnuteľnosťou prostredníctvom banky. Banky sú v tomto smere „neúprosné“, nie sú ochotné prijať zabezpečenie nehnuteľnosťami ktoré nie sú zakreslené a evidované v zmysle zákona .V tomto prípade sú banky financovaním formou hypotéky ideálnym  „donucovacím nástrojom“ na zabezpečenie skutočnosti nehnuteľností s evidenciou v katastri. Aj v prípade kúpy nehnuteľností len z vlastných finančných prostriedkov odporučujem  kupujúcemu jednoznačne vyžadovať od predávajúceho zabezpečenie  súladu vecného stavu nehnuteľnosti s právnym stavom. Ak to nebudú požadovať od predávajúceho, „dobehne“ ich tento problém s tým, že si to budú musieť riešiť následne sami , čo ich bude stáť nemálo energie a finančných prostriedkov . A to aj s rizikom či v danom časovom momente  bude vôbec právne možné zo strany kupujúceho v rámci platnej legislatívy.

      Akú platnosť má geometrický plán , aby mohol byť použiteľný na právne úkony? Geometrický plán, ktorý bol úradne overený nemá časové obmedzenie, zapísať ho možno kedykoľvek, kým  sa katastrálna mapa zodpovedá  stavu zakresleného v geometrickom pláne, t.j.  veľkosti parciel, číslovaniu, druhu pozemku. 

   V prípade akýchkoľvek problémov  musí vedieť dobrý realitný maklér analyzovať skutkový stav  nehnuteľnosti s právnym stavom  a v spolupráci s autorizovaným geodetom Vám pri predaji, resp. kúpe nehnuteľnosti zabezpečí, že si nekúpite spolu s nehnuteľnosťou  aj „problém“.