Zarezervovať si kupovanú nehnuteľnosť?

     V praxi sa stretávam so situáciou, že si kupujúci vyberú nehnuteľnosť  v ponuke súkromnej osoby tzv. samopredajcu  a rozhodnú sa vybavovať všetky náležitosti ohľadom jej financovania prostredníctvom banky bez toho, aby urobili všetky zmluvné kroky k jej rezervácii za účelom budúcej kúpy. Proces v banke vyžaduje vybaviť a predložiť jednak bankou požadované doklady a jednak časový priestor smerujúci až k úspešnému výsledku – schváleniu čerpania úveru. Kupujúci očakávajú pritom, že im predávajúci poskytne všetky údaje, podklady požadované bankou, nevynímajúc osobné údaje formou kópie občianskeho preukazu. Predávajúci v dobrej viere odovzdá kupujúcemu všetky požadované informácie, doklady. Tu sa stáva, že kupujúci vie o predávajúcom takmer všetko, predávajúci o kupujúcom takmer nič, okrem toho, že mu bol na obhliadke sympatický alebo nie. 

     Prečo teda rezervácia nehnuteľností?

     Je na to hneď niekoľko dôvodov. Rezervačná zmluva zabezpečí, aby sa v nej predávajúci a kupujúci rovnocenne identifikovali , pričom ideálnou je rezervačná zmluva aj za zmluvnej účasti realitnej kancelárie sprostredkujúcej predaj nehnuteľnosti. Predávajúci sa zaväzuje, že počas rezervačného obdobia nepredá nehnuteľnosť inej osobe než ktorá je zmluvne identifikovaná a zároveň pre kupujúcemu zaručuje, že počas vzájomne dohodnutej lehoty bude mať dostatok času na zabezpečenie financovania kúpy nehnuteľností bez toho aby medzičasom nebola nehnuteľnosť predaná inej osobe. Na druhej strane, bez zmluvnej rezervácie postupuje riziko aj predávajúci. Ak nebude mať zrealizovanú rezerváciu zmluvnou formou, je tu zo strany kupujúceho aj riziko tlaku na zníženie kúpnej ceny . Ak má kupujúci zabezpečené financovanie, žiadna rezervačná zmluva ho „netlačí“ k realizácii kúpy a za ešte aj len za ústne dohodnutú cenu. V princípe rezervačná zmluva na predaj a kúpu nehnuteľnosti spĺňa charakter všeobecne známej zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy ktorá sa uzatvára medzi budúcim predávajúcim a budúcim kupujúcim, má tie isté obsahové náležitosti akurát je tam jedna zmluvná strana naviac a to realitná kancelária.

     Na potvrdenie tohto zmluvného dohovoru je kupujúci povinný zložiť rezervačnú zálohu ( rezervačný depozit) na účet realitnej kancelárie, prípadne v zmysle dohody aj do notárskej úschovy. Realitná kancelária tak zabezpečuje skúsenú „neutrálnu pôdu“ na dohodnutie si optimálnych rezervačných podmienok v nadväznosti na konkrétne podmienky ako predávajúceho tak i kupujúceho. Zároveň rezervačná zmluva zaväzuje aj realitnú kanceláriu sprocesovať právne a vecne celý akt prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

    Z uvedeného dôvodu Vám odporučujem aj v prípade individuálneho predaja, resp. kúpy nehnuteľnosti bez  jej účasti  realitnej kancelárie pri hľadaní kupujúceho, resp. predávajúceho, aby ste sa obrátili  aj tak na dobrú  realitnú kanceláriu.   A to  s cieľom, že Vám celý tento proces ako svoju službu po právnej aj vecnej stránke zabezpečí až do úplného odovzdania nehnuteľnosti vrátane prepisu dodávateľov energií a služieb spojených s užívaním nehnuteľnosti na nového majiteľa. Alebo sa aspoň minimálne obrátiť   obrátiť na advokátsku kanceláriu  ta účelom vypracovania kúpnej zmluvy. Lebo  "bagatelizovať" obsah kúpnej zmluvy sa Vám často môže "vypomstiť" minimálne prerušením vkladového konania na katastri , v horšom prípade  nepovolením vkladu kúpnej zmlulvy do katastra , resp. následným právnym a vecným problémom vyplývajúcim z nekvalilfikovane, neodborne napísanej kúpnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim.  A mám za to, že mať problémy v desiatkach, resp stovkách tisícov eur nestojí za to ušetriť pár stoviek eur na kvalitné administratívno-právne služby  realitnej kancelárie, resp. advokáta.