Mýty o exekúcii: Prečo nemusí byť predaj nehnuteľnosti s ťarchou exekúcie strašiakom – Ako predať nehnuteľnosť s exekúciou

     Často sa záujemci o kúpu pri obhliadkach nehnuteľnosti pýtajú (hoci automaticky od mňa ako maklérky dostávajú do rúk minimálne informácie k nehnuteľnosti formou listu vlastníctva a katastrálnej mapy ) či nehnuteľnosť nemá nejaké exekúcie. Zväčša to záujemcov odrádza o kúpy, čo však je spôsobené len ich neznalosťou riešenia predaja takejto nehnuteľnosti. No je to neopodstatnené odrádzanie, ktoré pramení len z neznalosti právneho základu a bezpečného postupu ako danú nehnuteľnosť kúpiť. A každý maklér ktorý má takúto nehnuteľnosť v ponuke vie akými dlhmi je exekvovaná nehnuteľnosť zaťažená a vie ako vecne a právne  realizovať  predaj takejto  sprostredkovávanej nehnuteľnosti.

     Ak sa nehnuteľnosť ocitla v exekučnom konaní, čas je nepriateľom vlastníka. Čím dlhšie bude vlastník čakať, tým má menšie možnosti ovplyvniť konečný výsledok. Pred tým, ako exekútor pristúpi k realizácii dražby, má vlastník priestor na to, aby vzal situáciu do vlastných rúk a predal svoju nehnuteľnosť za trhovú cenu.

     Čo to znamená nehnuteľnosť v exekúcii?

     Samotná exekúcia predajom nehnuteľnosti začína vydaním upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, v ktorom exekútor označí predávanú nehnuteľnosť, oprávneného (veriteľa) požiada o udelenie súhlasu, zakáže povinnému (vlastníkovi) aby nehnuteľnosť previedol na niekoho iného alebo ju nejak zaťažil (záložným právom, vecným bremenom dožitia a pod).

Tento zápis sa na liste vlastníctva objavuje ako prvý. Má informatívny a predbežný charakter.

 Právny základ: Exekútor upovedomí kataster, že vydal Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti.

 Účel: Informovať verejnosť a vlastníka, že sa začalo konanie, ktoré sa môže dotknúť tejto nehnuteľnosti.

 Zákaz nakladania: Dlžník nesmie s nehnuteľnosťou nakladať bez súhlasu exekútora.

 Forma zápisu: Zapisuje sa formou poznámky do listu vlastníctva.

Prečo je to dôležité?

     Ak kupujete nehnuteľnosť a vidíte tam upovedomenie o začatí exekúcie, je to varovný signál, že vlastník má dlhy, ale proces je ešte možné zvrátiť vyplatením dlhu.

     Ak je už exekúcia zapísaná v liste vlastníctva v časti C: Ťarchy, kde sa evidujú akékoľvek ťarchy , vecné bremená nehnuteľnosti, súdne zákazy nakladania s nehnuteľnosťou apod. a to formou exekučného príkazu zápisom exekučného záložného práva, tak už exekútor má právomoc nehnuteľnosť predať na dražbe a proces je v pokročilom štádiu riešenia dlhov vlastníka. Toto je už „ostrá“ fáza exekúcie.

Právny základ: Exekútor vydáva Exekučný príkaz na predaj nehnuteľnosti.

Účel: Vykonanie exekúcie. Tento zápis už priamo smeruje k speňaženiu majetku priamym predajom alebo dražbou.

Účinky: Potvrdzuje a upevňuje zákaz nakladania s majetkom. Ak by vlastník nehnuteľnosť previedol na inú osobu napriek tomuto zápisu, takýto úkon je neplatný. Ak podáte návrh na vklad v čase, keď už je v katastri zapísaná poznámka o exekúcii, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie spravidla preruší alebo vklad zamietne.

     Prevod vlastníctva je realizovateľný len vtedy, ak exekútor vydá (po súhlase oprávneného z exekúcie – veriteľa) súhlas s predajom s tým, že zväčša a kúpna cena použije priamo na vyplatenie dlhu, čo je predmetom obsahu kúpnej zmluvy. Zvyčajne tak nastane vtedy, keď je exekučná suma nižšia ako kúpna cena, exekútor a veriteľ majú svoje pohľadávky uspokojené a predávajúci je spokojný s kúpnou cenou . Preto je podstatné , že kúpna cena musí byť vyššia ako dlhy, inak exekútor a veritelia nemusia súhlasiť. To jest dostatočná pre predávajúceho, tak že splatil svoje záväzky v plnom rozsahu a ešte mu zostali finančné prostriedky z predaja.

     Môže byť i taká situácia, že vlastníkovi z výnosu predaja nezostane žiadna suma, ale cena ktorú si dohodol s kupujúcim je vyššia od situácie, ak by bola realizovaná dražba exekútorom. To už je na zvážení zo strany exekútora a veriteľa, ktorých súhlas je nevyhnutnosťou podmienkou predaja takejto nehnuteľnosti. Pretože je dosť časté, že formou dražby sa dosiahne nižšia predajná cena ako pri predaji kvalifikovanému kupujúcemu zmluvne dohodnutého.

     Po uhradení dlhu exekútor požiada o výmaz poznámky z katastra, čím sa nehnuteľnosť „odblokuje“ z hľadiska možnosti jej prevodu na katastri. To je štandardný a bezpečný postup, nakoľko kúpna zmluva sa vypracováva na základe súhlasu exekútora, vyčíslenia sumy ktorá má byť uhradená na účet exekútorského úradu, pričom po jej zaplatení exekútorsky úrad posiela priamo na katastrálny odbor kvitanciu - t.j. musí zabezpečiť výmaz exekúcie z katastra . A následne návrh na prevod vlastníckeho práva kataster schváli a zrealizuje zápis do katastra na kupujúceho.

     Exekútori zvyčajne preferujú priamy predaj (ak je právne možný) pretože je rýchlejší, lacnejší a a zvyčajne prinesie pre neho ako aj povinného – dlžníka vyšší výnos z predaja. Preto je pri tomto procese je aj miesto pre realitného makléra, ktorý  vie vlastníkovi  zaťaženú nehnuteľnosť exekučným záložným právom predať za čo najvyššiu cenu.

    Takže ak sa vaša nehnuteľnosť ocitla v exekúcii, obráťte sa na dobrého realitného makléra. Aktívny predaj je optimálnou cestou ako situáciu vyriešiť minimalizáciou finančných strát. To je výhoda ako pre predávajúceho , tak aj bezpečnosť kúpy  exekvovanej nehnuteľnosti  pre kupujúceho prostredníctvom realitného makléra s pomocou jeho právnika.