Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti – predaj podielov - ako postupovať a na čo si dať pozor pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam.

  Opýtala sa ma  jedna moja známa, či je možné aby niekto kto je spoluvlastníkom na nehnuteľnosti – pôda, stavba , mohol vôbec v zmysle „nejakého“  ustanovenia „nejakého“  zákona predať svoj spoluvlastnícky podiel.  Mala za to, že nemôže predať, musí len niekto po tom spoluvlastníkovi zdediť a vlastní to v princípe až „nadosmrti“. Nebolo totiž pre ňu pochopiteľné, ako sa niekto cudzí- cudzia osoba môže stať spoluvlastníkom ňou spolu vlastnenej nehnuteľnosti, ktorú napr. zdedila spolu s ostatnými príbuznými, resp. príbuznými svojich spoluvlastníkom  nadobudnuté dedením.

   Ešte stále vidím, že  vlastníkom nehnuteľností aj toho času chýbajú základné právne vedomosti súvisiace s ich spoluvlastníckym vzťahom.

    V prvom rade je potrebné  na otázku mojej známej poznamenať, že nikto mi nemôže zakázať predaj môjho spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti (až na  individuálne výnimky určených súdom). Je  tam však jedna základná obmedzujúcu zákonná  podmienka a to v zmysle §140 Občianskeho zákonníka –predávajúci musí ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom (okrem prevodu blízkej osobe). V prípade, že   svoj podiel neponúkne zostávajúcim spoluvlastníkom,  je možné  za zo strany ostatných spoluvlastníkov domáhať sa súdnou cestou neplatnosti tejto kúpnej zmluvy a to  vo všeobecnej premlčacej  lehote do 3 rokov kedy sa toto porušenie nastalo. Po tomto čase už budú nároky z porušenia predkupného práva premlčané.

    Podielové spoluvlastníctvo  predstavuje vlastnícke právo k určitej veci – v tomto prípade nehnuteľnosti, ktoré prináleží viacerým osobám, je vo vlastníctve viacerých osôb v určitom pomere-podiele. Podiel preto vyjadruje mieru v akej  sa spoluvlastníci podieľajú na hospodárení s danou  nehnuteľnosťou a tiež mieru ich práv a povinností k danej nehnuteľnosti.  Tu je veľmi dôležité pochopiť to, že podiel nikdy nevyjadruje pomernú reálnu časť vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Dvaja vlastníci v pomere 50/50 pozemku s rozlohou 100m² nevlastnia každý zvlášť 50m² pozemku. Ja prosto hovorím obrazne každému, že na každom m2 danej parcely má každý spoluvlastník nekonkrétny „ideálny“ podiel v zmysle jeho vlastníckeho podielu. To jest vie na každom m² pozemku stáť, prechádzať, jazdiť, užívať pozemok. V praxi sa často stáva, že sa podieloví vlastníci nehnuteľnosti vzájomne dohodnú, kto bude užívať tú ktorú časť spoločnej nehnuteľnosti. Takéto dohody sú neplatné  a ak by ju niektorý spoluvlastník porušil, zvyšní by sa nemohli domáhať ochrany na súde. Spoluvlastnícky podiel vyjadrený zlomkom na liste vlastníctva vyjadruje v akom pomere vlastník má povinnosti   spojené s nehnuteľnosťou (napr. uhrádzať náklady, dane) alebo v akom  pomere má nárok na zisk (napríklad k nájmu) vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom.

     Nikto vás v zmysle zákona nemôže nútiť, aby ste v podielovom spoluvlastníctve zotrvávali. Každý zo spoluvlastníkov (teda i ten zo spoluvlastníkov, ktorý má najmenší podiel) má právo podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

    V prípade, že sa jeden alebo viacerí spoluvlastníci dostanú do situácie, kedy už viac nechcú byť podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, majú v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka niekoľko možností, ako postupovať ďalej. Aby bolo možné podielové spoluvlastníctvo platne vyporiadať, je potrebné ho zrušiť a súčasne so zrušením uskutočniť samotné vyporiadanie. Vyporiadaním sa myslí konečné zrušenie doterajších spoluvlastníckych vzťahov k predmetu spoluvlastníctva, vyriešenie všetkých vzťahov medzi spoluvlastníkmi, ktoré vznikli v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva a ekonomické vyrovnanie spoluvlastníkov.

V princípe poznáme tieto  2  základné spôsoby riešenia – dohodou alebo  súdnou cestou.

  V rámci oboch spôsobov vyporiadania sú 3 zákonné možnosti:

1. Nehnuteľnosť sa  reálne rozdelí podľa výšky vlastníckych podielov. 

     Tento spôsob prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva, ak rozdelením môžu vzniknúť samostatné veci v právnom zmysle slova. Napr. ak dom možno rozdeliť na viaceré samostatné bytové jednotky. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky, pozemky nemusia mať rovnakú výmeru, rovnakú kultúru, bonitu a pod.). Na tieto okolnosti sa pri rozhodnutí prihliada tak, že sa vyjadrí primeraná peňažná náhrada, ktorá sa priznáva príslušnému spoluvlastníkovi

     Pri pozemku  musí byť v princípe rozdelením formou geometrického plánu zabezpečený právny prístup k novovzniknutým parcelám  s tým, že musí byť zabezpečený súlad so Zákonom č. 180/1995 Zb. niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Jeho cieľom je zabrániť vzniku príliš malých a neefektívne využiteľných parciel mimo zastavaného územia obce (v extraviláne), pričom nesmie vzniknúť pri poľnohospodárskom pozemku  parcela s menšou výmerou ako 3000m2 a pri lesnom pozemku  5000m2. Výnimku tvoria pozemky v zastavanom území obce a pozemky v extraviláne určené z hľadiska územného plánu obce  na zastavanie (tzv. stavebné pozemky).

U nehnuteľnosti typu stavby, napr. rodinného domu možnosť rozdeliť na bytové jednotky  ak je to v realite a v súlade so zákonom možné.

2.  Jeden zo spoluvlastníkov odkúpi podiely od ostatných spoluvlastníkov

Tu vie prichádzať do úvahy aj variant, že podiely kúpia napr. dvaja spoluvlatníci  z niekoľkých vlastníkov a potom si nehnuteľnosť v rámci zákonných možností reálne rozdelia. Tam je už variácii v nadväznosti na konktrétnu situáciu a záujmov vlatníkov viacej, je potrebné ju analyzovať  za účelom vyporiadania v súlade so záujmami vlastníkov. 

3. Spoločný majetok predajú tretej strane a výnos z predaja si rozdelia podľa výšky svojich podielov.

     Ak nedôjde k vzájomne dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého  spoluvlastníka súd. Prihliada pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Zákon určuje záväzné poradie spôsobom vyporiadania spoluvlastníctva tak ako je uvedené vyššie   a je v rámci dikcie Občianskeho zákonníka, ktoré súd pri rozhodovaní musí rešpektovať.  Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže  súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. A nehnuteľnosť žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa vlastníckych podielov.

    Vysporiadanie spoluvlastníctva môže byť  vecne a hlavne finančne zložitý proces (zabezpečenie geometrického plánu, ocenenie nehnuteľnosti, príprava zmluvy aj s prípadnými  finančnými plnenia atď.) , najmä ak medzi spoluvlastníkmi existujú nezhody. Najideálnejším riešením je vždy dosiahnuť dohodu, či už prostredníctvom priamej komunikácie alebo  aj za pomoci  realitnej kancelárie. Tá vie reálne ohodnotiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, preveriť všetky  vecné a právne skutočnosti , obmedzenia v súvislosti s navrhovanou, resp. akceptovanou formou dohody.

      Ak potrebujete vysporiadať spoluvlastníctvo dohodou, neváhajte nás kontaktovať, radi vám pomôžeme nájsť najlepšie riešenie pre vašu situáciu aj  za pomoci advokáta našej  realitnej kancelárie.