Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnuteľností

      Kúpa nehnuteľnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, stovkách tisícoch euro a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.

      Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný katastrálny odbor okresného úradu povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Preto je z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny až vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

     Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. a aj najčastejšie predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny. Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide spôsob úhrady kúpnej ceny a s dodatočným výdavkom pre kupujúceho, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené. Mojou úlohou ako makléra je pre klienta zabezpečiť okrem sprostredkovania predaja, resp. kúpy nehnuteľnosti , aj platobnú stránku realizácie predaja nehnuteľností, až do odovzdania prevádzanej nehnuteľnosti. A tu jednoznačne doporučujem klientom realizáciu jednej alebo druhej formy zaplatenia kúpnej ceny aj napriek spoplatneniu tejto platobnej operácie či už v banke, resp. u notára. Poplatok od 120,- EUR až do 250,- EUR v podľa sadzobníka jednotlivých bánk je principiálne zanedbateľným pri kúpnej cene nehnuteľnosti, notárske poplatky sú vyčíslované podľa hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Notársky poplatok sa stanovuje %-nym podielom z kúpnej ceny a je stanovený vyhláškou č. 91/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov.

     V čom tkvie riziko pre kupujúceho a platiteľa pri platbe pri podpise kúpnej zmluvy, resp. podaním návrhu na vklad? Predávajúci od ktorého kupujete nehnuteľnosť môže mať finančné problémy ktoré môžu v štádiu podpisu kúpnej zmluvy vyúsťovať k tomu, že je na jeho finančné dlhy uvalená exekúcia na jeho majetok – vrátane toho ktorý kupujete. To že pri podpise kúpnej zmluvy nie je na liste vlastníctva evidovaný žiadna exekúcia, ešte neznamená, že počas lehoty potrebnej k zápisu vlastníckeho práva na Vás ako kupujúceho nebude zapísaná. A bohužiaľ upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti, ktoré sa zapisuje ako poznámka na liste vlastníctva, resp. už zriadenie exekučného záložného práva má blokačný účinok na prevod nehnuteľnosti, t.j. nehnuteľnosť sa neprevedie na Vás ako kupujúceho. Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti, hoci táto prax je minimálne využívaná. 

     Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver. V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti. Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

     Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší zákaz, ktorý obmedzuje výšku na maximálne 5.000 €. Kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny.