Nájom bytu - zmluvné-právne možnosti uzatvorenia nájmu

     Veľa vlastníkov bytu svoj byt jednak zo súkromných (napr. nepoužívanie, nepredaj zdedeného bytu) alebo nadobudnutých práve na komerčné účely prenajíma.

     V súčasnej legislatívne má dve duálne právne možnosti jeho prenájmu. „Starý“ Občiansky zákonník aj „nový“ Zákon o krátkodobom nájme bytu, pričom je ponechané na vôli prenajímateľa, pre ktorý z režimov sa rozhodne. Základný právny predpis upravujúci nájom bytu je Občiansky zákonník, ktorého ustanovenia sú pri nájme bytu prevažne nariaďujúce, v dôsledku čoho nie je možné sa od nich odchýliť. Naproti tomu Zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu ako predpis ponecháva zmluvným stranám široký priestor pre úpravu ich vzájomných práv a povinností, vrátane skončenia nájmu, ako aj nárokov s nájmom spojených. Nevýhodou takejto nájomnej zmluvy v zmysle Zákona o krátkodobom prenájme je, že ju možno uzatvoriť na dobu určitú najviac na dva roky. Predĺžiť ju možno za rovnakých podmienok maximálne dvakrát, t.j. maximálne na 6 rokov. Druhá vec, že kto prenajíma nadlho pre toho istého klienta na dlhší čas? Táto právna úprava v zmysle Zákona o krátkodobom prenájme bytu má oproti úprave v zmysle Občianskeho zákonníka oveľa viac výhod, a to najmä skončiť nájom z akéhokoľvek výpovedného dôvodu, na rozdiel od ustanovení Občianskeho zákonníka, kde nesmie byť výpovedná lehota kratšia ako 3 mesiace, pre prenajímateľa nevýhodnej lehoty v prípade „problematického“ nájomcu. Ak v nájomnej zmluve nie je vyslovene uvedené, že je uzavretá podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, podlieha len režimu Občianskeho zákonníka. Prenajímatelia by však mali brať na zreteľ, že najväčšie výhody plynúce im zo zákona o krátkodobom nájme bytu sa vzťahujú len na tých, ktorí si riadne splnili povinnosť registrácie podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov a to splnenie registračnej povinnosti na daňovom úrade. Prenajímateľ je navyše povinný preukázať aj samotnému nájomcovi, že je registrovaný na daňovom úrade ako prenajímateľ bytu. Ak ste si ako prenajímateľ túto povinnosť nesplnili, bude sa vaša nájomná zmluva posudzovať podľa starých ustanovení Občianskeho zákonníka. V každom prípade ale nejde nespomenúť, že tak či tak prenájom bytu v zmysle zákona zakladá povinnosť prihlásiť sa na daňovom úrade za prenajímateľa bytu so podaním daňového priznania v tej súvislosti.

     Peňažná zábezpeka tzv. kaucia je, a aj v minulosti bola, prenajímateľmi často využívaná. Slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Hradí sa väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného,, resp. dvojmesačného nájomného. Výšku zábezpeky si strany môžu, samozrejme, dohodnúť individuálne, avšak nesmie v zmysle Zákona o krátkodobom prenájme prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na rozdiel od tejto úpravy v Občianskom zákonníku zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje stranám dohodnúť si akýkoľvek výpovedný dôvod a dokonca aj kratšiu výpovednú lehotu (než sú tri mesiace), pričom táto nnajkratšia je 15 dní. Navyše, podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je možné od nájomnej zmluvy aj odstúpiť. Dôvody odstúpenia od nájomnej zmluvy upravuje zákon, avšak prenajímateľ a nájomca ich môžu rozšíriť o ďalšie. Tieto sú ponechané ich plnej dispozičnej vôli. V tomto kontexte treba podotknúť, že odstúpiť od nájomnej zmluvy v režime Občianskeho zákonníka je vylúčené.

     Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi jej nevyčerpanú časť, a to najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vyrovnal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájmom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. V prípade otázky kaucie vidím značne rizikové, ak sa kaucia započítava na posledný nájom, čím by prenajímateľ mohol prísť o zábezpeku, z ktorej by sa uhradili prípadné škody, ak by mu nájomca odovzdal byt poškodený. Zákon o krátkodobom nájme bytu taktiež zaviedol zákonné zádržné právo prenajímateľa voči nájomcovi. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie, ak nájomca byt nevyprace, alebo neodovzdá prenajímateľovi v zákonom stanovenej lehote. Právo zadržať hnuteľné veci nájomcu patrí prenajímateľovi len vtedy, ak na uspokojenie uvedených pohľadávok nepostačuje peňažná zábezpeka.

     V každom prípade si v súvislosti s prenájmom venujte pozornosť nájomnej zmluve, nakoľko potencionálne problémy s nájomcom (hoci veríte, že ste si vybrali správneho nájomcu) máte možnosť riešiť len a len v súlade s uzatvorenou nájomnou zmluvou. A to si ešte musíte dať pozor aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti v zmysle zákona, inak môže byť relatívne neplatná, resp, sa môže v prípade absencie zákonných podmienok v zmluve o krátko bom prenájme bytu správať ako zmluva v zmysle Občianskeho zákonníka so všetkými nevýhodami pre prenajímateľa ktoré odstránil Zákon o krátkodobom nájme bytu.