Špecifiká predaja nehnuteľnosti maloletých: Krok za krokom

     Predaj nehnuteľnosti ktorej vlastníkom, resp. spoluvlastníkov je neplnoletá osoba v zmysle Občianskeho zákonníka , t.j. do veku 18 rokov. Jej predaj nie je až taký jednoduchý a priamočiary ako bežný prevod vlastníctva nehnuteľností, nakoľko maloletý nie je až do dosiahnutia plnoletosti spôsobilý na právne úkony, tzn. nemôže s nehnuteľnosťou nakladať – (nemôže ju predať, darovať, prenajať, zaťažiť záložným právom , vecným bremenom... atď.)

     Napriek faktu, že ide zatiaľ o právne nespôsobilú osobu, existujú spôsoby, ako môže aj dieťa nakladať so svojím majetkom. V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič (tzn. zákonný zástupca v zmysle Zákona o rodine), čo znamená , že zákonný zástupca – rodič podpisuje, ale nerozhoduje sám. Podľa Občianskeho zákona podlieha nakladanie s majetkom maloletého v podstatných veciach, čo je aj predaj nehnuteľnosti (treba v tomto zdôrazniť, že aj prenájom nehnuteľností) , schváleniu súdom.

     V individuálnych prípadoch však zástupcom na schválenie súdom nemusí byť len rodič. Stáva sa a je dosť bežné , že rodič je zároveň aj spoluvlastníkom nehnuteľnosti (najčastejšie v prípade nadobudnutia dedičstvom) , kde môže dôjsť k stretu (kolízie) záujmov rodiča s záujmom dieťaťa. Resp. ak má rodič dve a viac detí ako spoluvlastníkov nehnuteľnosti , tak aj medzi stretom záujmov každého z dieťaťa ako spoluvlastníka nehnuteľnosti so svojimi individuálnymi právami-záujmami. Aj keď rodič verí, že koná v najlepšom záujme dieťaťa, resp. detí, nevedomky objektívne môže jednému dieťaťu polepšiť na úkor iného, resp. nevedomky uprednostňuje svoje benefity predajom nehnuteľnosti pred záujmami dieťaťa/detí.

     Z tohto dôvodu súd ustanovuje tzv. kolízneho opatrovníka, ktorého ustanovuje taktiež súd. Ak sa za opatrovníka nemôže ustanoviť príbuzný alebo osoba ktorá spĺňa podmienky na ustanovenie za opatrovníka, ustanoví súd za opatrovníka orgán miestnej správy (ktorým je často Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny). Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený konkrétny úkon alebo konkrétne konanie, v našom prípade predaj nehnuteľnosti.

     V prípade, že je už vopred predikovaná konkrétna kolízia záujmov rodiča so záujmami maloletého dieťaťa, tak sa najskôr na súd musí podať návrh na schválenie kolízneho opatrovníka a až následne po jeho ustanovení súdom sa podá návrh na schválenie predaja nehnuteľnosti maloletým vlastníkom. Ten zakladá predložiť súdu  už podpísanú kúpnu zmluvu s konkrétnym kupujúcim , za konkrétnych zmluvných podmienok. Podpisom je síce kúpna zmluva platná, avšak účinnosť nadobúda až schválením súdu.

     V prípade , že nie je nevyhnutný kolízny opatrovník, tak zo zákona kúpnu zmluvu podpisuje/podpisujú zákonní zástupcovia, v prípade ustanovenia kolízneho opatrovníka na základe právoplatného uznesenia súdu podpisuje kolízny opatrovník. V prípade, že sa jedná o predaj nehnuteľnosti kupujúcim ktorý realizuje financovanie nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru súčasne so uplatnením záložného práva na kupovanú nehnuteľnosť, podlieha schváleniu súdom aj predmetná záložná zmluva (nakoľko záložná zmluva s bankou sa uzatvára s predávajúcim.)

     Z uvedeného je zrejmé, že sa predaj nehnuteľnosti neschvaľuje všeobecne  a vopred pre hľadaním a nájdením kúpujúceho  (ako má mnoho rodičov predstavu) , ale schvaľuje sa súdom konkrétna podpísaná kúpna zmluva s identifikovaným kupujúcim/kupujúcimi za konkrétnych platobných podmienok. Tá sa následne spolu s právoplatným rozsudkom súdu podáva do katastra na vklad.

     Ešte je potrebné upozorniť na základe mojich skúseností na možnú skutočnosť. Súd môže vyžadovať za účelom vyplatenia kúpnej ceny (vzhľadom na to, že ide zväčša o väčšie sumy) účet vo vlastníctve maloletého za účelom predídenia komplikácii pri dokladovaní pôvodu ,vlastníctva prostriedkov a jeho použitiu. Lebo ak nebol doteraz zo strany rodičov nejaký zákonom vyžadovaný dôvod jeho založenia, tak pre potreby svojich detí používajú svoj bankový účet. Aby sa zbytočne nerobili dodatky k už podpísanej kúpnej zmluve zo strany účastníkov kúpnej zmluvy, doporučujem zákonným zástupcom - rodičom aby otvorili maloletým účet v banke a ten bol predmetom zakomponovania do kúpnej zmluvy.

     Predať nehnuteľnosť ktorú vlastní maloleté dieťa má skutočne veľa špecifík a vyžaduje si aj veľkú dávku znalostí, trpezlivosti, nakoľko celý proces môže trvať niekoľko mesiacov. Rada Vám s týmto procesom pri predaji nehnuteľnosti pomôžem, nehovoriac o zabezpečení prípadne požadovaného znaleckého posudku zo strany súdu, ktorý ak má pochybnosti o výške kúpnej ceny si ho vie neraz vyžiadať.