Ako sa nespáliť pri „výmene“ bývania, resp. ako optimalizovať tento proces.

     V súvislosti so zmenou životných okolností, podmienok – zmena novej lokality kvôli práci, rozrastanie sa rodiny, sťahovanie z bytu do rodinného domu, potreba väčšieho priestoru, rozvod, spojenie domácností - je pre väčšinu domácností kúpa nového bývania viazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti v ktorej bývajú, v drvivej väčšine prípadov totiž nedisponujú dostatočným vlastnými zdrojmi na kúpu novej nehnuteľnosti.

     Ideálnym postupom je mať jasnú logiku v tomto procese. Nevyhnutnosťou a základom je potreba preverenia finančných možností a schopnosť získať úver. Až sekundárne je riešiť konkrétnu nehnuteľnosť. Je nevyhnutné vedieť s akým rozpočtom sa môže reálne pracovať. Musí byť jasné aké zdroje z predaja vstúpia do kúpy , aké sú možnosti získania hypotekárneho úveru a akými vlastnými finančnými prostriedkami vstupujem do tohto procesu. Všetky tieto tri predpokladané hodnoty-sumy mi dávajú možný výsledok toho, čo si môžem finančne dovoliť kúpiť, v akej hodnote.

     Mnohí záujemcovia často postupujú opačne. Najprv absolvujú prehliadky a potom riešia spôsob financovania. Ak sa preskočí úvodná finančná analýza, často sa hľadajú nehnuteľnosti mimo rozpočtu alebo naopak , dochádza k zbytočnému obmedzovaniu sa pri hľadaní nového bývania. Na začiatku postačia nezáväzné prepočty s vytvorením nejakej finančnej rezervy na sťahovanie, dane, či dočasné bývanie. Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až následne po tom, keď bude predaj  vlastnenenej nehnuteľnosti minimálne rozbehnutý, ideálne zazmluvnená jej kúpa formou rezervačnej zmluvy, resp. zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy.

     Nesprávne poradie týchto krokov môže znamenať  potencionálnu finančnú stratu. Ak si záujemca najskôr kúpi novú nehnuteľnosť z úveru bez predaja pôvodnej, riskuje ,že mu banka úver neschváli, nakoľko do výdavkov započítava aj úver na novú nehnuteľnosť. Okrem toho vzniká  aj  časový tlak pri predaji  nehnuteľnosti ktorej výnos z predaja má služiť na kúpu nového bývania. To často vedie k rýchlemu predaju za nižšiu cenu  aj stratením -oslabením vyjednávacej pozície so záujemcami o kúpu.

     Opačná situácia, teda najskôr predať a následne kupovať, prináša riziko dočasného bývania v nájme alebo u rodiny s duplicitnými nákladmi na sťahovanie. Jedným z riešení môže byť aj tzv. rent-back model, kde sa s predávajúci s kupujúcim dohodne na období , kde kupujúci umožní bývať predávajúcemu ako nájomcovi a ten novému vlastníkovi platí nájom. Kým sa nepresťahuje do nového bývania. Jednoznačne doporučujem , aby celý proces zastrešil – servisoval jeden realitný maklér a jeden hypotekárny špecialista. Obaja, ako ja hovorím, vedia kvalifikovane čo robíť", majú pod kontrolou "jeden aj druhý koniec palice“ - celého procesu, odrušiac informačné nedostatky medzi rôznymi realitnými maklérmi a hypotekárnymi špecialistami. Je to jednoznačne na prospech bezpečného procesu výmeny bývania.

     Rada Vám v tejto životnej zmene poradím, pomôžem, vždy je tento procese osobitý , špecifický a je na skúsenom realitnom maklérovi nájsť  optimálny proces pre kontkrétneho klienta, kontrétny záujem.