Právny rámec prenájmu nehnuteľnosti- stavieb: Základné zásady pre bytové a nebytové nehnuteľnosti

     Opäť sa v svojom blogu musím venovať prenájmu nehnuteľnosti čo sa týka fyzických osôb. Je to z dôvodu opakujúcich sa neustále chýb majiteľov stavieb určených na bývanie.

     Nedávno som novému klientovi prenajímala byt s jeho informáciu, že ho prenajíma už roky a to na základe prvotného oslovenia realitnej kancelárie ktorá mu pri prvom nájomcovi vypracovala nájomnú zmluvu s tým, že si klient následne pri pravidelnej výmene nájomníkov cca v ročných intervaloch už pripravoval sám aj sám s ponukou na prenájom.

     A ponúkajúc mi „pomocnú ruku“ v tom smere, že mi ju poskytne aby som ušetrila energiu a čas na prípadnú prípravu nájomnej zmluvy s novým nájomníkom s tým, že ju má už overenú z hľadiska praxe. A podáva mi do ruky nájomnú zmluvu so záhlavím na odkaz na Občiansky zákonník. A spýtala som sa ho, či ráta s tým, že ak sa nebude chcieť odtiaľ vysťahovať nájomník, či je pripravený hľadať a poskytnúť mu náhradné ubytovanie. Jeho odpoveď – že netreba, lebo má v zmluve uvedené, že mu nie je povinný poskytnúť náhradné ubytovanie. Bohužiaľ stále sa muž viac ako 10 rokov od platnosti Zákona o krátkodobom prenájme bytu č. 98/2024 Z.z. nie sú veľa vlastníkom známe okolnosti prečo sa uvedený zákon prijal a čo rieši oproti Občianskemu zákonníku na ochranu vlastníkov bytov.

     Zmluvné podmienky nájomnej zmluvy (ako aj iných legislatívne určených typov zmlúv) sa nesmú upravovať tak, aby obmedzovali alebo vylučovali práva a povinnosti, ktoré sú záväzne stanovené zákonom. Ak takúto úpravu zmluvy obsahujú, je neplatná. Veľa majiteľov je jednak v tejto veci neznalých a druhá časť majiteľov využíva „právnu naivitu“ nájomníkov v tomto smere. Potom stačí už len „natrafiť“ na nájomníka znalých právnych podmienok a má majiteľ bytu o problém postarané. Častý argument vlastníkov, že „jemu sa nikdy nič takého nestalo“ vyvraciam vetou „všetko môže byť 1. krát“ s tým, že dobré vzťahy robia dobré zmluvy. A vidina zárobku z prenájmu bytu sa obratom pri takomto klientovi stane stratovou pripočítajúc si k tomu i nezaplatené nájomné, prípadné škody v byte a pod.

     A to ešte jedna pre mňa ekonomicky nezmyselná podmienka majiteľov bytov, resp. bytových priestorov, aby boli na trhu „konkurencieschopní“ čo sa týka prenájmu bytu, majú - požadujú len 1- násobok, resp. max. 2-násobok finančnej zábezpeky (kaucie). Podľa Občianskeho zákonníka má prenajímateľ právo dať výpoveď z nájomnej zmluvy, ak nájomca neplatí nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace, v zmysle Zákona o krátkodobom prenájme bytu po 2 nezaplatených mesiacoch nájmu . V takom prípade musí prenajímateľ písomne oznámiť nájomcovi dôvody výpovede a poskytnúť mu primeranú lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Tento proces musí byť dôsledne dodržaný – iba tak bude výpoveď platná a vymáhateľná. Akým pomerom v tomto prípade má vlastník bytu kryté svoje finančné riziká? A to nehovoriac o prípadných škodách na nehnuteľnosti.

     Som toho názoru a tomu zodpovedajú aj moje skúsenosti , že radšej si vybrať „kvalitného“ nájomcu aj v tom smere, že mi zaplatí finančnú zábezpeku vo výške 3- mačného nájmu (kde sa v rámci zákona minimalizujú finančné riziká vlastníka), čím mi nájomca nepriamym spôsobom deklaruje, že nežije z výplaty do výplaty a nestane sa po nejakom krátkom čase rizikovým nájomníkom z dôvodu platobnej neschopnosti.

     Prenájom priestorov na bývanie v rodinnom dome, resp. nebytových priestoroch tiež prináša mnohé právne neznalosti majiteľov.

     Ak bola na priestory v dome uzatvorená zmluva v zmysle Zákona o krátkodobom nájme bytu no v skutočnosti nejde o skolaudovaný byt (napr. ide o nebytový priestor, ateliér, apartmán alebo priestor v rodinnom dome bez kolaudácie na bytovú jednotku), takáto zmluva sa nebude spravovať Zákonom o krátkodobom nájme bytu a v niektorých konkrétnych prípadoch môže byť aj neplatná. Rozhoduje právny stav, nie zariadenie priestorov. To, že v priestore je kuchyňa, kúpeľňa a dá sa v ňom bývať, z neho právne byt nerobí. Rozhodujúce je kolaudačné rozhodnutie a zápis na liste vlastníctva. Zákon o krátkodobom nájme bytu platí len pre byty skolaudované ako byt  s následným zápisom do katastra nehnuteľností.

     Podľa slovenskej súdnej praxe môžu nastať dve situácie podľa toho, čo je predmetom nájmu:

• Ide o nebytový priestor (napr. apartmán, ateliér, obchodný priestor): Zmluva o nájme nebytového priestoru sa riadi zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon vyžaduje, aby zmluva presne obsahovala účel nájmu, ktorý musí zodpovedať kolaudácii. Ak ste zmluvu nazvali ako „nájom bytu“ a ako účel uviedli bývanie, pričom priestor je skolaudovaný na iný účel, zmluva je pre rozpor so zákonom absolútne neplatná.

• Ide o časť rodinného domu (neskolaudovanú ako samostatný byt): Ak ide o izby v rodinnom dome, ktoré netvoria samostatnú bytovú jednotku zapísanú v katastri, nejde o krátkodobý nájom bytu podľa Zákona o krátkodobom prenájme bytu , ale zmluva sa spravuje všeobecnými ustanoveniami o nájme v Občianskom zákonníku aj so všetkými negatívami v súvislosti s prípadným náhradným ubytovaním . V takom prípade je zmluva spravidla platná, no neplatia pre ňu špeciálne výhody zákona o krátkodobom nájme.

     Uvedené podmienky však ale už nebudú platné od budúceho roku a to 1.7.2027 pri dnes už (1.10.2026) schválenom novom Občianskom zákonníku (č. 260/2026 Z.z.). Prijatím nového Občianskeho zákonníka prestane byť Zákon o krátkodobom nájme bytu od 1. 7. 2027 platný a účinný a prenájom všetkých nehnuteľností sa už bude riadiť týmto novým Občianskym zákonníkom. A o ňom v základných parametroch v nasledujúcom mojom blogu.

     Dovtedy do tohto obdobia 1.7.2027 ale rada poradím, pomôžem s hľadaním nových nájomcov a vypracovávaním nájomných zmlúv na Vaše bytové a j nebytové priestory v súčasne platnej legislatíve.