Chystáte sa predať dom? Stará nelegálna prístavba vám môže zraziť cenu o tisíce eur. Ako zlegalizovať stavbu ?

     Realitní makléri pri komunikácii s vlastníkmi nehnuteľnosti ktorí majú zámer predať svoju nehnuteľnosť typu domu, chatky, chalupy v základe preverujú právny stav nehnuteľností z hľadiska evidencie v katastri – analýza listu vlastníctva a jeho premietnutie do katastrálnej mapy a s akcentom na súlad právneho stavu evidencie v katastri s vecným fyzickým stavom domu .

     A dosť často sa stáva, čo je dôsledok historického vývoja v minulosti, že vlastníci rodinných domov k hlavnej stavbe pristavovali hospodárske budovy, letné kuchynky, garáže a podobné stavby a nerealizovali to legislatívne cez stavebný povoľovací proces. Resp. už sa mi stalo neraz, že aj realizovali , ale sa to akosi „samo“ nezanieslo do evidencie v katastri. Ostala stavebná dokumentácia doma v zásuvke s tým, že je všetko realizované ako sa má.

     Neraz ako realitná maklérka už pri ohodnocovaní nehnuteľnosti pre dediča pre účely dedičského konania s prípadným ďalším predajom upozorňujem na tento právny nesúlad s vecným stavom stavby -stavieb. Dokonca sú situácie, kde je predmetom dedenia veľmi starý viac ako 100 ročný starorodičovský dom a nie je vôbec evidovaný na liste vlastníctva. V nadväznosti na konkrétnu situáciu sa to dá riešiť už prostredníctvom dedičského konania pri preukázaní potrebnými listínami, podkladmi ktoré musia participovať na rozhodnutí legalizácie do katastra nehnuteľnosti.

     Aj keď dediči neuvažujú a nepôjdu v najbližšom čase predávať zdedenú nehnuteľnosť, ja im vravím to staré známe „že vás to dobehne“, vás alebo vašich potomkov-dedičov. A čím je dlhší čas od realizácie stavby a jej predaja, tým je komplikovanejší, nákladnejší spôsob realizácie zabezpečenia právneho stavu s vecným.

     Pre mňa ako realitného makléra je totiž najpodstatnejší , abstrahujúc neraz od laxného prístupu majiteľa, resp. budúceho majiteľa z dedičského konania, že je pre neho absolútne podstatná nevyhnutnosť súladu právneho a vecného stavu pri predávanej nehnuteľnosti. Ak nie je súlad , tak sa podstatným spôsobom znižuje výnos – cena z predaja danej nehnuteľnosti. Podľa mojich osobných skúseností sa dnes cca 70 % nehnuteľností na bývanie predá formou hypotekárneho financovania. Avšak banka nevezme do zabezpečenia úveru záložným právom nehnuteľnosť kde nie je zabezpečený súlad právneho a vecného stavu. To znamená, že sa nám potencionálny „trh kupujúceho“ zúži o 70 %, „trh kupujúceho“ bude predstavovať len osoby len s vlastnými finančnými prostriedkami. A pri takomto percente trhu nemôžem ako vlastník, resp. realitný maklér dosiahnuť maximalizáciu kúpnej ceny pre predávajúceho, mám veľmi malý trh potencionálneho kupujúceho. Okrem toho, ten kto to bude mať záujem kúpiť bude logicky ponúkať nižšiu cenu za tento „hendikep“ , lebo bude mať starosti, finančné náklady na doriešenie tohto problému. A rozhodne realizácia odstránenia tohto rozporu zo strany vlastníka=predávajúceho je čo sa týka finančných nákladov podstatne nižšia ako bude požadované a ponúknuté zníženie ceny predávaného domu zo strany budúceho kupujúceho. Takže môžete stratiť tisíce euro za bagatelizovanie tohto problému !!!

     Formy riešenia legalizácie prístavieb k domu, chate, stavieb na dvore typu dielne, garáže apod. sa však dajú a aj sa v minulosti dali bežne riešiť u stavieb ktoré vlastníci – poručitelia alebo postavili alebo ich zdedili od svojich predkov. Podstatné na tejto možnosti bolo a stále je , že kolaudácia – povolenia na užívanie stavby akejkoľvek neevidovanej stavby musela byť realizovaná do roku 1976. Je to funkčne staro používaná „generálna amnestia“ na legalizáciu takýchto stavieb.

     Konkrétne situácie ktoré nezapadajú do tejto možnosti legalizácie vyriešila súčasná legislatíva zakotvená v roku 2024 novelizáciou „starého“ stavebného zákona, ktorý umožňuje legalizáciu stavieb až do roku 2025. Od tohto obdobia už neexistuje možnosť legalizácie nepovolených stavieb.

     Obdobie do roku 1976 do roku 2025 má dva základné časové rámce a do roku 1989 a od roku 1989 do roku 2025. V každom z týchto časových úsekov sú konkrétne legislatívne podmienky ktoré zákon nastavil, sú realizovateľné v súlade v súlade so zákonnými podmienkami. No v každom prípade je smerodajný termín roku 2029, dokedy je možné zlegalizovať takéto stavby, po tejto lehote to na základe t.č. platnej legislatívy už nebude možné. Či už budete nehnuteľnosť dovtedy predávať alebo nie. A ak nie, zas to „dobehne“ v konečnom dôsledku vašich dedičov a dedičstvom im odkážete aj problémy súvisiace s vašou nehnuteľnosťou.

     Legalizácia nepovolenej alebo nezaevidovanej stavby, neregistrované prístavby či nebodaj nevyporiadané pozemky pod danými stavbami– pre majiteľa nočná mora, pre mňa každodenná realita. Ak potrebujete dať papierovo do poriadku akúkoľvek stavbu, rada vám s celým procesom legalizácie pomôžem. Ušetrite si čas aj nervy a nechajte úrady na mňa. Kontaktujte ma a vyriešime to spoločne.