Chyby pri kúpe pozemku

      Predpokladom rozhodnutie zmeniť bývanie  do novopostaveného  domu podľa vlastnej predstavy je kúpa pozemku.  Laická verejnosť   a tento termín používajú aj realitní makléri vo svojich ponukách hovorí o tzv. stavebnom pozemku. Častá otázka záujemcov o kúpu je , či je pozemok označený v liste vlastníctva ako „stavebný“. Pri analýze listu vlastníctva predmetného pozemku sú  záujemcovia o kúpu prekvapení, že pozemok je označený ako „orná pôda, záhrada, ovocný sad“.  Pozemok  sa stáva stavebným až vtedy keď je z hľadiska konkrétnych okolností určený na zastavanie,  charakter pozemku "orná pôda, záhrada, trvalý trávny porast apod" je len z pohľadu katastrálneho zákona  a charakteru pozemku evidovaného na liste vlastníctva.  A ako môže byť pozemok určený na zastavenie?

     Ak má konkrétna obec, mesto územný plán , tak je podstatné, či je predmetný pozemok  zahrnutý do územného plánu na zastavanie. Tie sú obsahom webových stránok každej obce, prípadne webovej stránky územných plánov obcí. Ak nie, je k dispozícii na obecnom úrade k nahliadnutiu. Tam je možno z prvotného náhľadu vidieť,  či konkrétna lokalita  kde chceme kúpiť pozemok je určená na zastavanie a s akým charakterom zástavby – priemysel, obchod, bytová výstavba, rodinné domy apod.   Doporučujem jednoznačne záujemcom o kúpu aby mu bola zo strany predávajúceho predložená územno-plánovacia informácia. Jedine tam sú jednoznačne uvedené podmienky  možného zastavania pozemku  , napr. minimálna veľkosť pozemku, maximálna zastavanosť pozemku, podlažnosť zástavby a pod.  Môže byť napr. táto lokalita  určená na rekreačné účely a stavbou chaty v parametroch rodinného domu  a ak by ste z uvedenej chaty chceli  po čase zrealizovať pre seba trvalé bývanie ( s uvedením v občianskom preukaze), nebude to zo zákona možné.

     Čo sa týka obce, ktorá nemá územný plán, tam je situácia komplikovanejšia, nejednoznačná.   Tam sa stáva pozemok jednoznačne stavebným až vtedy, ak je na uvedenej parcele  vydané stavebné povolenie. To znamená na konkrétnom  pozemku, parcele bolo v zmysle stavebného zákona v  stavebnom konaní vydané stavebné povolenie na konkrétnu stavbu.   Písomné vyjadrenie , resp. len ústne vyjadrenie starostu (predstaviteľa stavebného úradu) obce o tom, že  na tom ktorom konkrétnom pozemku je možné stavať , nemá z hľadiska právneho žiadnu váhu. Lebo to, či sa tam môže stavať tá ktorá konkrétna stavba  (dom, chata) je výsledkom kompletného stavebného konania z hľadiska stavebného zákona. A nie predbežné ústne a dokonca aj písomné vyjadrenia zástupcu stavebného úradu  - starostu obce. Toto jeho vyjadrenie môže a vie byť podporné v rozhodnutí kúpiť pozemok v danej obci, kupujúci však nemôžu toto ich vyjadrenie brať z hľadiska právneho za smerodajné. Len podporné.

   Ak sa však rozhodnete kúpiť takýto pozemok, k čomu ako realitný maklér neodrádzam - práve naopak,  treba zvážiť komplex  informácii ktoré je v tejto súvislosti potrebné preveriť.  Okrem základných informácii týkajúcich sa prístupnosti energií – vody, elektriky eventuálne aj plynu, musí  záujemcu o kúpu zaujímať aj niekoľko ďalších závažných skutočností ktoré by mohli brániť  v rámci stavebného  zákona výstavbe. Nie je pozemok v chránenej krajinnej oblasti? Neprechádza cez pozemok plynárenské alebo elektrické  zariadenie z ktorého  by vyplývalo ochranné a bezpečnostné pásmo? Nie je pozemok v ochrannom pásme lesa? Všetky tieto skutočnosti z hľadiska zákona obmedzujú na v daných lokalitách  výstavbu v zmysle stavebného zákona.

    V súčasnosti nájdete už veľa katastrálnych území, kde si vlastníci energetických sietí  zakresľujú do máp tieto ochranné pásma so zápisom do listu vlastníctva, ale  z väčšej časti sa musíte spoliehať na odborné vyjadrenie majiteľov energetických sietí  - SPP distribúcia, a.s. a distribučné siete jednotlivých elektrifikačných  sústav   v SR . Alebo od priameho predajcu alebo od realitného makléra si v každom prípade také písomné stanovisko vyžiadajte. V prípade, že máte informáciu, že by sa Vaša záujmová parcela mohla nachádzať  v oblasti chránenej , je potrené tieto skutočnosti prvotne preveriť na internete, ktoré disponujú aj mapovou časťou a následne priamo na príslušných pracoviskách štátnej ochrany prírody.

       Ďalšou záležitosťou posudzovania pozemku je prístup na parcelu. Nie vecný prístup tzv. v teréne, prírode, ale právny. Znamená to, aby bol prístup  k pozemku po parcele označenej z hľadiska  katastrálneho zákona označená ako  zastavaná plocha alebo pozemok, na ktorý z hľadiska spôsobu využitia pozemku označený ako  inžinierska stavba - cestná, miestna a účelová komunikácia, lesná cesta, poľná cesta aj keď parcela je vo vlastníctve kohokoľvek - vo vlastníctve obce, štátu, VÚC alebo i vo vlastníctve súkromných osôb.   Ak sa k pozemku môžete dostať len po pozemku charakteru orná pôda, záhrada a pod. , tak máte v princípe  v záujme zabezpečenia užívania svojho pozemku a budúceho domu dve možnosti. Alebo si kúpite predmetný pozemok ktorý Vám zabezpečuje vecný a právny prístup ku kupovanej nehnuteľnosti  alebo od majiteľov zabezpečíte  zápis vecného bremena prechodu a prejazdu po danom pozemku ku kupovanej parcele, domu,  pričom sa už dnes tieto vecné bremená zapisujú  často i so zakreslením  presnej lokality prechodu a prejazdu v katastrálnej mape.

      Je možnosť si kúpiť akýkoľvek vlastnícky podiel (ak je to vlastnícky možné) na záujmovej parcele, ktorá mi zabezpečí  jeho užívanie, t.j. aj prechod a prejazd ku kupovanej nehnuteľnosti. V prípade  tohto spôsobu by som zvážila  či nie je rizikový vzhľadom na konkrétnu danú situáciu, nakoľko po čase môže ideálny spolumajiteľ/spolumajitelia požadovať  zákonné reálne rozdelenie parcely a to už nemusí v realite vyhovovať reálne využívanému prístupu k Vášmu pozemku.