Chyby pri kúpe domu, chaty

     Rozhodli ste sa vymeniť bývanie v bytovom dome za  nové bývanie už v existujúcom dome alebo kúpe pozemku a stavbe domu podľa vlastnej predstavy? Alebo ste sa rozhodli si kúpiť chatu, chalupu na víkendové pobyty, dovolenky?

   Pri kúpe si  v každom prípade vyžiadajte od majiteľa  list vlastníctva vydaný príslušným katastrálnym odborom okresného úradu použiteľný pre právne účely. Lebo existujúca  prax bohužiaľ ukázala, že sú nezrovnalosti medzi údajmi poskytnutými z katastrálneho portálu (zdroj získania listu vlastníctva z webu)  a vystaveným listom vlastníctva pre právne účely. Musíte analyzovať ,okrem iných pre seba základných parametrov nehnuteľnosti  , hlavne právny stav kupovanej nehnuteľnosti. Vyhnete sa tým v budúcnosti prípadným problémom a ďalším finančným výdavkov s ich vlastnením.

  Pri domoch staršej kolaudácie často  skutkový stav nehnuteľnosti nezodpovedá  údajom uvedeným na katastrálnej mape, t.j.  pôdorys zastavaného územia domu. V predchádzajúcich obdobiach  si majitelia domov pristavovali, dostavovali  k domu prístavby, stavali garáže, hospodárske budovy na svojom pozemku bez toho aby pri týchto stavebných činnostiach postupovali v zmysle  zákona. Alebo  to vyžadovalo stavebné povolenie, alebo aby ohlásili v zmysel stavebného zákona drobnú stavbu .Tak sa často stáva, že na pozemku stojí budova ktorá nie je ani zakreslená na katastrálnej mape , tobôž zapísaná na liste vlastníctva – v princípe bez toho to ani nie je možné.  Prosto nie je súlad medzi právnym a fyzickým stavom nehnuteľností. Najlepším indikátorom takýchto stavieb je proces schvaľovania hypotekárneho úveru zo strany financujúcej banky, kde banka vyžaduje znalecký posudok. Tam znalec  logicky narazí na nezrovnalosti skutočnosti so zápisom v evidencii nehnuteľností vedených katastrom a „problém s kúpou je na svete“.  Banky sú v tomto prípade absolútne logicky opatrné, lebo v prípade realizácie splatenia úveru  formou realizácie záložného práva by predávali  nehnuteľnosť, ktorej skutkový stav nezodpovedá právnemu – zápisu do katastra nehnuteľností.

   A vedzte, že ak budete chcieť  tieto záležitosti dať do riadneho právneho stavu, tak  Vám to okrem veľa stráveného času  predraží kúpu Vašej nehnuteľnosti   o pár sto eur  až tisíciek na realizáciu zabezpečenia právneho stavu.

   Druhý fakt, ktorý dávam do pozornosti je reálny stav užívaného pozemku prináležiaceho k stavbe. Existujúce oplotenie pozemku vôbec nemusí zodpovedať  hraniciam pozemku vo vlastníctve majiteľa. Oplotenie  sa postavilo pred rokmi, užíval sa pozemok a pritom hranice pozemku sú   hlboko v časti užívanej vlastníkom stavby. Tam je otázka dohodnúť sa pred kúpou so  s majiteľom susednej nehnuteľnosti a realizovať  od  neho kúpu adekvátnej časti parcely ktorá je v užívaní alebo budete v budúcnosti riskovať, že majiteľ susediacej nehnuteľnosti bude  v budúcnosti vyžadovať odstránenie  oplotenia zo svojej časti pozemku. Preto pri akýchkoľvek pochybnostiach  doporučujem  pri kúpe  domu preveriť  si skutkový stav s právnym prostredníctvom geodeta.

   Druhá a ešte závažnejšia skutočnosť je kúpiť si dom/chatu s vlastnícky nevyporiadaným pozemkom ako stavbou, tak i z hľadiska pozemku určeného na  vecný prístup k stavbe, užívanie nehnuteľnosti. Riskujete ako právny  problém s vlastníkmi s následnými finančnými nákladmi na jeho riešenie – či už kúpu pozemkov alebo riešenie vecného bremena prechodu a prejazdu k svojej kúpenej nehnuteľnosti. A tento moment aj  z toho hľadiska bráni financovaniu kúpy tejto nehnuteľnosti zo strany bánk, ktoré sú pri tom logicky právne opatrné.

Z vyššie uvedených dôvodov mám doporučujem nájsť si dobrého realitného makléra ktorý Vám tieto skutočnosti analyzuje bez osobného vplyvu majiteľa predávanej nehnuteľnosti, ktorý môže i uvedené skutočnosti  neuvádzať, bagatelizovať s cieľom predaja svojho domu/chaty .