Ako je daňovo zaťažený predaj Vašej nehnuteľnosti?

     Predali ste nehnuteľnosť? Mnoho majiteľov pri predaji svojej nehnuteľnosti kladie realitnému maklérovi často otázku či sa ho pri predaji budú týkať nejaké daňové povinnosti. V súčasnej slovenskej legislatívne sa príjem z predaj nehnuteľnosti riadi Zákonom č. 595/2003 Z.z. ,§8 , ods.1 písm.b. Výnimku tvorí v zmysle §9 uvedeného zákona oslobodenie z dani z príjmu a to po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia kúpou. Možno povedať, že ak predávate nehnuteľnosť nadobudnutú kúpou pred viac ako 5 rokov od nadobudnutia, nepodlieha predaj Vašej nehnuteľnosti dani z príjmu a nemusíte v tej súvislosti ani podávať daňové priznanie. Pri predávajúcich ktorý „kalkulujú“ s momentom 5 rokov odo dňa nadobudnutia, je potrebné poznamenať, že dňom zdaniteľného plnenia je deň prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

     Nadobudnutie nehnuteľnosti je okrem kúpy aj formou darovania a dedením. Čo sa týka sumy z ktorej sa bude daň vypočítavať , t.j. daňového základu tá je závislá od toho za akých podmienok ste nadobudli nehnuteľnosť. Suma–základ zdaniteľného príjmu sa znižuje o výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu. Základným výdavkom je „cena veci“ v zmysle §8, ods.5.písm. b uvedeného zákona a to v čase nadobudnutia Vášho nehnuteľnosti . V prípade kúpy je výdavkom kúpna cena zaplatená za Vašu nehnuteľnosť. V prípade získania nehnuteľnosti darovaním pričom bol príjem u darcu  oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov  sa na základe §25, ods.1 písm.c. stanovuje v zmysle Zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, t.j. necháte si vypracovať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti ktorá bola v čase nadobudnutia Vašej nehnuteľnosti darovaním, t.j. k dátumu povolenia vkladu  do katastra. Ak darca v čase darovania nehnuteľnosti nespĺňal podmienku oslobodenia (t.j. nebol majiteľom viac ako  5 rokov)  ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu). V súvislosti so získaním nehnuteľnosti od darcu je potrebné ešte zanalyzovať okolnosti za akých danú nehnuteľnosť získal, vlastnil darca od ktorého ste získali nehnuteľnosti, čo môže a vie ešte podstatnou meniť okolnosti príjmu z predaja nehnuteľnosti. A v týchto prípadoch je potrebné obrátiť na daňového poradcu. Okrem tohto základného výdavku, čo je nadobúdacia hodnota, sa medzi výdavky tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu a technické zhodnotenie, odmenu znalca, advokáta, odmeny realitnej kancelárie apod. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady.

     V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade a dedením inými osobami - v nepriamom rade. V priamom rade sa jedná o dedenie po predkoch, potomkoch – deti, rodičia, prarodičia , vnuci alebo niektorým z manželov. V nepriamom rade je dedenie po iných osobách, napr. súrodencoch, súrodencoch rodičov, ich detí apod. Príjem z predaja nehnuteľností nadobudnutých priamym dedením je od dane oslobodený ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva poručiteľa (nebohého po ktorom sa nehnuteľnosť dedila). Čo sa týka dedenia v nepriamom rade , príjem z takéhoto predaja je od dane oslobodený ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa smrti poručiteľa do dňa Vášho predaja danej nehnuteľnosti .

     Čo sa týka hodnoty majetku („ceny veci“) ako výdavku na nadobudnutie nehnuteľnosti z hľadiska dani z príjmu v prípade dedenia, je ňou hodnota vyčíslená v rozhodnutí o nadobudnutí dedičstva. Tu musím upozorniť na fakt, že dediči snažiac sa minimalizovať notársky poplatok v dedičskom konaní (vyjadrený v %-nom vyjadrení z hodnoty predmetu dedenia) sa dohodnú, resp. poprosia realitného makléra o čo najnižšiu úroveň ohodnotenia nehnuteľnosti. Ten im vo väčšine prípadov vyhovie bez toho aby ich informoval (zväčša realitní makléri nevedia, resp. nemajú záujem vedieť ), že uvedené ocenenie môže mať pri určitom zámere s predajom zdedenej nehnuteľnosti vplyv na ich prípadný daňový dopad. A sú to rádovo s stovkách a tisícoch vzdialené sumy porovnávajúc sumu notárskeho poplatku (od 2% až do 0,2 % z hodnoty dedenia degresívnym spôsobom) a potencionálneho odvodu zdravotnej poisťovni (15%) a daň z príjmu (19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 48 441,43 EUR vrátane alebo 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 48 441,43 EUR) z hodnoty medzi príjmami a výdavkami pri prípadne predávanej nehnuteľnosti. To jest minimálne 34 %, resp. 40% z rozdielu medzi príjmami a výdavkami predávanej nehnuteľnosti.

     Na tieto podľa môjho názoru a požiadaviek na moju prácu kladené základné otázky týkajúce sa zdanenia príjmu z predaja nehnuteľnosti Vám odpovie Váš realitný maklér, v prípade komplikovanejších okolností s predajom je potrebné sa obrátiť na daňového poradcu.